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城市化2.0需要存量規(guī)劃

發(fā)布時(shí)間:2018-09-25 11:18:02

數(shù)據(jù)顯示,中國(guó)城市建成區(qū)面積從1981年的0.74萬(wàn)平方公里增加到2015年的5.2萬(wàn)平方公里,增長(zhǎng)了6倍。加上礦區(qū),達(dá)到10萬(wàn)平方公里,足以容納12億城市人口,按13.6億人口計(jì)算,城市化水平可達(dá)87%。

趙燕菁指出,這標(biāo)志著以賣地、修路橋?yàn)榇淼摹俺鞘谢?.0”的增長(zhǎng)階段基本結(jié)束。到了“城市化2.0”時(shí)代,資本性支出下降,營(yíng)運(yùn)性支出增加,城市公共服務(wù)需要不斷增長(zhǎng)的現(xiàn)金流。未來(lái)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型主要的政策目標(biāo)就是將已經(jīng)形成的存量資本,盡量轉(zhuǎn)化為真實(shí)的現(xiàn)金流收入。

土地供給模式轉(zhuǎn)型就是如此,將一次性的資本性收入轉(zhuǎn)變?yōu)槌掷m(xù)性的現(xiàn)金流收入,這也是房產(chǎn)稅等財(cái)產(chǎn)稅的題中應(yīng)有之意?!叭绻贿@樣轉(zhuǎn)型,就進(jìn)不了城市化2.0。”趙燕菁稱,城市2.0階段,好的GDP是更多現(xiàn)金流,而非更多資本。

趙燕菁建議:未來(lái)的供地模式可以向香港學(xué)習(xí),由一次性拍賣的批租轉(zhuǎn)向年租;大產(chǎn)權(quán)房70年到期前可專項(xiàng)收費(fèi),到期后改為征收財(cái)產(chǎn)稅;小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)確權(quán)收費(fèi),補(bǔ)交地價(jià)或租金。

趙燕菁還指出,按照功能一次性確定用途并收費(fèi)的規(guī)劃供地模式,決定了規(guī)劃不能改性和增加容積率,導(dǎo)致進(jìn)入市場(chǎng)的土地,常常不是閑置,就是違章。

“現(xiàn)在的城市規(guī)劃適合當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)需求,未必適合未來(lái)的市場(chǎng)需求。而土地出現(xiàn)閑置時(shí)必須改變功能才能創(chuàng)造現(xiàn)金流?!?趙燕菁稱,1.0時(shí)代這套模式是成功的,但到了2.0時(shí)代城市規(guī)劃反而制約現(xiàn)金流,變成“反城市”了,“過(guò)去的成功可能變成現(xiàn)在困難或未來(lái)失敗的結(jié)果,城市存量管理要徹底改變。”

趙燕菁建議,可以嘗試從自貿(mào)區(qū)開(kāi)始,對(duì)新供地塊用途實(shí)行“負(fù)面清單”管理辦法,政府只需確定基本地價(jià),按照不同用地功能設(shè)置不同的年租金,體現(xiàn)政府的導(dǎo)向,*終由企業(yè)根據(jù)市場(chǎng)需求自行選擇申報(bào)和更改土地用途。

其中關(guān)鍵是將事前收費(fèi)(一次性拍賣)的土地供給模式改為事后收費(fèi)(年租),企業(yè)要改變土地用途,就按新用途相應(yīng)的租金交費(fèi),“否則(在現(xiàn)行模式下)我們城市規(guī)劃不敢改?!?/p>


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